「所有している農地に家を建てたいけれど、どのようなことに注意が必要？」
「転用に許可がいらない場合があると聞いたけれど、うちの場合はどうなのだろう？」
「水路や道路を使用するための手続はどうすればいい？」
住宅を新築する際、土地探しから始めるのは大変ですよね。
ご自身や親族などが既に所有している農地を転用し、宅地にすることができれば、土地探しにかかる労力や費用を抑えることができます。
当事務所においても、「農地に住宅を建てたい」というご相談を受けることは少なくありません。
本記事では、農地転用について専門的な知識を持った行政書士が、農地に住宅を建てる際の農地転用手続きについて、詳しくご説明いたします。
当事務所では、上田市をはじめとして長野県全域において、建設業許可申請、農地転用、遺言相続、会社設立などの各種手続に関し、書類の作成代行や作成代理および官公署への提出代理などを幅広く行っていますので、お気軽にご相談・ご依頼ください。
農地を宅地に転用する場合の注意点
登記簿上は宅地になっているから手続不要？
現況が農地であるにもかかわらず、登記簿上は宅地となってしまっているケースがあります。
これは、元々宅地であった土地を畑や田として使っていたけれど、登記上の地目変更をしていなかった場合などが挙げられます。
登記簿上の地目が宅地であったとしても、固定資産税を安くするために課税上は農地となっているような土地も存在し、このような土地を転用する場合も農地転用の手続は必要です。
課税上の地目は、固定資産税の納税通知書などで確認することができるので、一度確認しておくと安心でしょう。
既に転用許可済みの場合もあります
上記でご説明したように、登記簿上の地目は100％実態に即しているわけではないため、登記簿上は農地のままにも関わらず、実は既に農地転用手続が取られていたという場合があります。
基本的には、農地転用の許可がされた時に、登記簿の地目変更もしておかなければならないのですが、個人で手続を行っていて、地目変更の説明を受ける機会がなく、地目が農地のままになっているという場合もあるので注意が必要です。
相続などで譲り受けた農地の場合は、このような経緯がないかどうかを確認した方が良いですが、分からない場合は市町村の農業委員会へ確認しておきましょう。
土地の境界線にも注意
新たに建物を建てる場合に注意しなければいけないのが、隣地との境界です。
境界がはっきりしていないと、建物の位置を決めるのが難しいですし、よく確認しないまま進めてしまうと、後々トラブルになってしまう場合もあります。
特に、隣地も農地であるような場合は、境界線があいまいなことが多いので、はっきりしないようであれば確定測量をされることをおすすめします。
測量に関しては土地家屋調査士の管轄になりますが、当事務所でも調査士の紹介、連携が可能ですので、お気軽にご相談ください。
転用許可が不要な場合も
市街化区域の場合は「届出」でOK
一般的に農地転用は申請をして「許可」をもらうことが必要な手続ですが、「届出」のみで転用できる場合があります。
ご自身の所有する農地が、市街化区域内の農地であれば、届出のみで転用が可能です。
各自治体には、まちづくりを計画的に行うための都市計画が策定されており、「市街化調整区域」を設けて市街化を抑制していますが、一方で市街化を促進する「市街化区域」という区域もあります。
市街化区域の場合は、むしろ農地を宅地に変えることが推奨されているため、農地転用に許可は必要とされておらず、届出だけで良いとされています。
市街化区域かどうかは役所での確認が必要
ご自身の所有する農地が市街化区域内にあるかどうかは、市町村の都市計画担当課に問い合わせることで確認が可能です。
なお、市街化区域内の農地であっても、届出に加えて土地改良区での手続が必要な場合などもありますので、届出の際には必ず市町村の窓口に確認してから進めるようにしましょう。
届出は許可を受けるよりも比較的簡単
農地転用の届出は、許可を受けることに比べて、作成する書類や必要書類を少なく済ませることができます。
また、許可には月に1回締切日が設けられており、いつでも申請できるわけではない一方で、届出の場合は、自治体にもよりますが、随時受付をしてくれることが多いです。
手続にかかる期間も、許可の場合は1ヶ月～2ヶ月ほどの期間がかかりますが、届出の場合は1週間～10日ほどで受理される場合がほとんどで、速やかに転用を進めることができます。
届出についても、行政書士が相談から書類の提出までトータルでサポートできますので、ご自身での手続に不安がある方はぜひご相談ください。
道路・水路の占用許可もお忘れなく
農地転用には水路の確保が必要
農地を転用すると、それまでは地面に浸透していた雨水が自然には浸透しなくなるため、雨水を放流するための水路の確保が必要となってきます。
元々、水路が確保できるようになっていれば問題ないですが、周辺が農地の場合は、道路に接している部分に側溝が入っていないという場合も考えられます。
このような場合、道路の下に排水管を設置して雨水を処理するなどの工事をすることとなり、道路占用の許可が必要となります。
また、転用する土地と道路の間に水路があるような場合は、道路に出るための橋をかける必要が出てきますが、このような場合、水路占用の許可が必要となってきます。
占用の許可は転用計画において必須の条件
農地転用の許可申請の際に求められる書類の中に、土地利用計画図というものがありますが、こちらには雨水処理の方法について詳しく記載をしなければいけません。
よって、道路・水路の占用許可申請は、農地転用許可申請と同時進行で進めていく必要があります。
申請窓口は、道路については道路課や土木課、水路については河川課などになりますが、水路については、場合によっては土地改良区の管理者に承諾を得なければならない場合もあります。
占用許可についても行政書士がご対応可能です
道路・水路の占用許可申請には、排水管を設置する部分の面積や周囲の状況が分かるような平面図など、様々な提出書類を用意しなければなりません。
農地転用だけでも必要書類がたくさんあるのに、占用許可も同時に進めるとなると、頭の中が混乱してしまいますよね。
そんなときは、行政書士にお任せください。
行政書士は、農地転用のみならず、道路・水路占用の手続にも精通していますので、これらの手続を一括してサポートいたします。
農地転用でお困りの際は行政書士にご相談ください
農地転用手続は、書類作成や必要書類の収集にとても時間のかかる手続です。
また、事前の確認に漏れがあったり、作成書類に不備があったりした場合は、許可を受けるまでに多大な時間がかかってしまいます。
農地転用のエキスパートである行政書士に相談していただくことで、許可を受けるまでにかかる労力を最小限にすることができるので、お困りの際は行政書士への相談もぜひご検討ください。
当事務所では、上田市をはじめとする長野県全域において、農地関連を中心に書類作成依頼や官公署への申請手続を承っております。
まとめ
農地を宅地に転用して建物を建てる際には、許可申請や届出が必要ということをお伝えいたしました。
せっかく建てるマイホームですから、今後長く安心して居住するためにも、手続を万全にしておきたいですよね。
農地転用について不安や疑問点がある方、また、ご自分で調べてみたけれどよく分からなかったという方は、当事務所にぜひ一度ご相談ください。
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